Revenirea la cota de TVA de 21% pentru majoritatea locuințelor noi, implementată de la 1 octombrie, poate genera o scădere de 9,9% a încasărilor nete ale dezvoltatorilor imobiliari. Această proiecție a fost publicată de Swiss Capital pe 14 octombrie, în condițiile în care cumpărătorii nu își măresc bugetul total al tranzacției. Schimbarea legislativă vine după o perioadă de tranziție marcată de reglementări temporare.
Modificarea fiscală a fost impusă prin Legea 141/2025, care a majorat cota standard de TVA la 21% și a eliminat cota redusă de 9% pentru majoritatea locuințelor noi. Înainte de această aplicare, Legea 161/2026 a permis reintroducerea temporară a cotei de 9% pentru livrările eligibile în perioada 7 august - 30 septembrie. Această măsură de amânare a fost adoptată după ce un atac cibernetic asupra sistemului de cadastru, survenit pe 14 iulie, a cauzat întârzieri în finalizarea tranzacțiilor.
Analistul Swiss Capital explică impactul financiar prin modelarea unui buget total de 109.000 de euro. La cota de TVA de 9%, dezvoltatorul încasa o sumă netă de 100.000 de euro, însă la cota de 21%, aceeași sumă de la cumpărător îi aduce doar 90.083 de euro. Această diferență de 9,9% pune în dificultate atât accesibilitatea locuințelor pentru cetățeni, cât și marjele de profit ale companiilor, în funcție de modul în care este suportată această diferență de cost.
Trimestrul al patrulea din 2026 este considerat de Swiss Capital ca fiind prima măsurătoare curată a cererii la noua cotă de TVA. Piața imobiliară prezintă deja semne de încetinire, numărul apartamentelor vândute la nivel național scăzând cu 8,9% în primul semestru, la un total de 67.876 unități, conform datelor ANCPI. În paralel, indicele de accesibilitate calculat de broker a ajuns la cel mai scăzut nivel din 2018, indicând dificultățile de cumpărare.
Prețurile locuințelor noi au înregistrat o creștere de 10,4% în primul semestru, depășind evoluția costurilor de construcție, care au avansat cu 8,5%, conform Eurostat. În acest context, dezvoltatorii se confruntă cu decizia de a menține prețurile de vânzare sau de a accelera încasările. Swiss Capital a inclus evoluția cererii sub noua cotă de TVA în analiza sa dedicată Impact Developer & Contractor, pentru care a emis recomandarea „strong buy”.
Evoluția pieței imobiliare are loc într-un context macroeconomic complex, unde indicatorii de consum și costurile de construcție sunt monitorizați constant. Deși prețurile locuințelor au crescut peste ritmul costurilor de construcție în primul semestru, presiunea fiscală de la nivelul TVA aduce noi provocări pentru echilibrul dintre profitabilitatea dezvoltatorilor și puterea de cumpărare a populației pe termen lung.