Investițiile în apartamente destinate regimului hotelier sau platformelor de tip Airbnb se confruntă cu o legislație tot mai strictă, care poate transforma achizițiile în capcane financiare. Procesul de due diligence imobiliar trebuie să depășească simpla verificare a actelor de proprietate, concentrându-se pe condiții legale specifice. Lipsa verificărilor riguroase poate duce la imposibilitatea de a exploata legal proprietatea, generând amenzi substanțiale sau blocarea definitivă a capitalului investit de proprietari.
Un aspect critic vizează încadrarea imobilului în clasa de risc seismic I. Conform Legii nr. 212/2022, modificată prin Legea nr. 426/2023, este interzisă închirierea sau cedarea în folosință, inclusiv în regim hotelier, a spațiilor din clădirile cu risc seismic I până la finalizarea consolidării. Nerespectarea acestei interdicții atrage sancțiuni financiare de până la 10.000 de lei. Astfel, un apartament clasificat în această categorie reprezintă o investiție care poate fi blocată încă de la început.
Un alt obstacol major este statutul de monument istoric sau apartenența la zone construite protejate, reglementate de Legea nr. 422/2001. Proprietățile care intră sub acest regim impun necesitatea obținerii unor avize suplimentare de la direcțiile de cultură județene. De asemenea, investitorii se confruntă cu restricții privind schimbarea destinației spațiului și limitări stricte asupra lucrărilor de intervenție ce pot fi efectuate asupra fațadelor sau a structurii clădirii.
Relația cu vecinii reprezintă probabil cel mai dificil punct în procesul de clasificare turistică. Conform Ordinului MEAT nr. 510/2022 și Legii nr. 196/2018, dosarul de clasificare nu poate fi depus fără acordul scris al asociației de proprietari și al vecinilor cu care apartamentul are pereți sau planșee comune. Dacă un singur vecin direct refuză semnarea, dosarul este respins ca fiind incomplet, ceea ce poate anula complet viabilitatea unei investiții de zeci sau sute de mii de euro.
Operarea în regim hotelier fără certificatul de clasificare emis de Ministerul Economiei, Antreprenoriatului și Turismului constituie o contravenție gravă. Conform HG nr. 1267/2010, amenzile pentru activitatea neautorizată pot ajunge până la 50.000 de lei. Investitorii trebuie să fie atenți și la mediul înconjurător, deoarece problemele de administrare a blocului, prezența dăunătorilor sau lipsa igienei în spațiile comune pot afecta direct experiența oaspeților și succesul afacerii.
În contextul actual, piața imobiliară pentru turism este marcată de o concurență neloială din partea celor care operează fără autorizații necesare. Deși OG nr. 58/1998 și Ordinul nr. 510/2022 impun obligativitatea certificatului de clasificare și pentru persoanele fizice, multe proprietăți neautorizate sunt încă listate pe platforme. Această situație creează un dezechilibru între investitorii care plătesc taxe și respectă regulile și cei care evită costurile de autorizare.