Capacitatea de a accesa un credit ipotecar este limitată de rata lunară pe care o permite gradul de îndatorare, rather than de prețul locuinței vizate. Ca regulă orientativă pentru un credit în lei, se poate porni de la un grad de îndatorare de 40% din venitul net eligibil. Totuși, pentru achiziția primei locuințe, cadrul BNR permite, în anumite condiții, un plafon cu 5 puncte procentuale mai mare față de această limită standard.
În cazul unui salariu net individual de 4.000 lei, limita orientativă de 40% presupune o rată maximă de 1.600 lei lunar. Într-o simulare realizată pe o perioadă de 25 de ani, cu o dobândă de referință de 8%, această sumă susține un credit de aproximativ 205.000 lei. Dacă se aplică un avans minim de 15%, bugetul teoretic pentru achiziție poate ajunge în jur de 245.000 lei, valoare care poate scădea dacă există alte obligații financiare.
Pentru un venit de 7.000 lei net, rata maximă teoretică este de 2.800 lei lunar. Folosind aceleași ipoteze de calcul, suma estimativă a creditului este de aproximativ 365.000 lei, ceea ce ar permite un buget de achiziție de circa 425.000 lei, presupunând un avans de 15%. Pe de altă parte, un venit de familie cuprins între 10.000 și 12.000 lei permite o rată de 4.000-4.800 lei, susținând un credit de aproximativ 520.000-620.000 lei pe 25 de ani.
Structura produselor bancare, precum BCR Casa Mea, implică adesea o perioadă de dobândă fixă, urmată de una variabilă bazată pe IRCC plus o marjă. De exemplu, o ofertă de dobândă fixă de 3 ani poate începe de la 4,99%, după care rata devine variabilă. Este esențial ca beneficiarii să testeze impactul creșterii ratei după perioada promoțională, deoarece o rată confortabilă la început poate deveni semnificativ mai mare dacă indicele IRCC crește.
Alte obligații financiare active, precum creditele de consum, cardurile de credit sau leasing-urile, scad din spațiul disponibil pentru ipotecă. Dacă un client cu un venit de 7.000 lei plătește deja o rată de 700 lei pentru un credit de consum, plafonul de 2.800 lei nu mai este integral disponibil pentru locuință. De aceea, o abordare prudentă presupune calcularea unei rate care să rămână funcțională chiar și în cazul unei creșteri a costurilor cu dobânda.
Reglementările privind gradul de îndatorare sunt stabilite de Banca Națională a României pentru a asigura stabilitatea sistemului financiar. Aceste limite impun băncilor să analizeze raportul dintre veniturile nete eligibile și totalul obligațiilor lunare ale clientului. Deși există excepții pentru prima locuință, evaluarea riscului rămâne un proces individualizat, în care stabilitatea veniturilor și istoricul de plată sunt critice pentru aprobarea finală a creditului ipotecar.