Piața de retail modern din România a parcurs o transformare profundă în ultimele trei decenii, evoluând de la un stoc de aproximativ 100.000 de metri pătrați la peste 5 milioane de metri pătrați de spații comerciale. Această expansiune a fost susținută de creșterea puterii de cumpărare a populației, de maturizarea pieței imobiliare și de accesul mai larg la creditare. Analiza realizată de Colliers marchează 30 de ani de activitate în România, evidențiind trecerea de la comerțul tradițional la formate internaționale.
Procesul de modernizare a început simbolic în 1996, anul în care Metro a deschis primul cash-and-carry, într-o perioadă dominată de piețe și magazine universale. Ulterior, în 1999, a apărut Bucharest Mall, iar în 2001 a fost inaugurat primul hipermarket Carrefour. Extinderea rapidă a formatelor moderne a fost facilitată de apropierea de Uniunea Europeană și de creșterea veniturilor, permițând brandurilor internaționale să pătrundă din București către marile orașe din țară.
Dezvoltarea sectorului a cunoscut perioade de accelerare și de încetinire, fiind marcată de boom-ul dinaintea crizei financiare. În anii 2007-2008, livrările anuale de spații comerciale noi atingeau niveluri de 400.000-500.000 de metri pătrați, înainte ca recesiunea să înghețe numeroase proiecte. Un exemplu de reziliență a fost AFI Cotroceni, care s-a deschis în 2009, în plină recesiune, reușind să devină unul dintre cele mai performante centre comerciale de pe piața locală.
O schimbare structurală majoră a fost apariția parcurilor de retail, care au permis extinderea conceptelor moderne în orașele cu mai puțin de 50.000 de locuitori. Aceste formate, având costuri mai mici decât mall-urile clasice, au democratizat accesul la cumpărături moderne în localitățile mici. În 2025, România a depășit pragul de 5 milioane de metri pătrați de retail modern, după ce au fost livrate aproximativ 185.000 de mp în 13 proiecte noi.
În ciuda creșterii, oferta de retail rămâne sub potențialul indicat de evoluția consumului, România având doar 270 de metri pătrați de retail modern la 1.000 de locuitori. Această cifră este semnificativ mai mică decât în Ungaria, Cehia sau Polonia, unde raportul este de 400-500 de metri pătrați. Diferența este și mai pronunțată în orașele de sub 100.000 de locuitori, unde stocul per capita este de 2,7 ori mai mic decât în piețele comparabile.
Evoluția economică a fost susținută de o creștere masivă a veniturilor, salariul net mediu depășind în prezent pragul de 1.000 de euro, față de doar 100 de euro în anul 2000. PIB-ul pe cap de locuitor s-a dublat între 2017 și 2025, crescând de la aproximativ 9.500 la circa 20.000 de euro. Această dinamică macroeconomic constantă alimentează interesul dezvoltatorilor pentru noi proiecte, inclusiv pentru modernizarea centrelor comerciale vechi.