România se pregătește pentru implementarea unui cadru legislativ dedicat fondurilor de investiții imobiliare, cunoscute sub acronimul REIT. Acest nou regim fiscal este conceput pentru a stimula achiziția de un volum semnificativ de locuințe în marile orașe, zone care oferă cele mai bune perspective pentru închirierea pe termen lung. Prin această măsură, țara urmărește să atragă investitori instituționali care pot concura cu micii proprietari prin putere de negociere sporită.
Un fond de tip REIT funcționează prin cumpărarea de proprietăți imobiliare cu scopul de a le închiria, având obligația de a distribui 90% din profit către acționari. În prezent, există cel puțin 39 de țări care au deja o legislație pentru astfel de entități, inclusiv Statele Unite, Germania, Franța, Marea Britanie, Spania sau Japonia. În România, proiectul de lege propune un regim fiscal extrem de avantajos, oferind scutiri de impozite pentru aceste fonduri.
Conform actualului proiect de lege, un REIT va fi scutit de orice fel de impozite pe proprietățile deținute, singurul tip de impozit aplicat fiind cel pe dividendele încasate de acționari. Totuși, pentru ca un fond să fie profitabil și să poată susține costurile operaționale ridicate pentru listarea pe bursă, portofoliul său trebuie să aibă o valoare de cel puțin 30 de milioane de euro. Această barieră de intrare asigură scalabilitatea necesară pentru funcționarea eficientă a fondurilor.
Modelul de succes european este reprezentat de cel mai mare REIT din Europa, Vonovia, listat pe bursa germană. La data de 30 septembrie 2024, Vonovia deținea un portofoliu cu o valoare de piață de peste 78 de miliarde de euro, cuprinzând peste 540.000 de locuințe distribuite în Germania, Austria și Suedia. Această dimensiară permite fondurilor mari să opereze cu o eficiență pe care investitorii individuali nu o pot atinge pe piața imobiliară.
Contextul european arată însă și riscuri legate de stabilitatea dreptului de proprietate, așa cum se întâmplă în Germania. În Berlin, partidele Die Linke, social-democrați și Verzi discută posibilitatea naționalizării a peste 150.000 de apartamente deținute de companii cu peste 10.000 de locuințe. Această propunere ar presupune despăgubiri de până la 16 mld. euro, un nivel considerabil inferior valorii de piață, fapt ce a ridicat îngrijorări privind încrederea investitorilor în economia germană.
Evoluția piețelor imobiliare din Europa este marcată de o tensiune constantă între nevoia de accesibilitate a locuințelor și protejarea dreptului de proprietate. În timp ce unele țări introduc reglementări pentru a atrage capital prin fonduri REIT, alte, precum Germania, se confruntă cu presiuni politice pentru controlul asupra proprietăților private. Această dualitate influențează direct deciziile marilor investitori internaționali și stabilitatea prețurilor de închiriere la nivel continental.