Piața terenurilor traversează o schimbare de paradigmă, în care activele cu urbanism clarificat și posibilitatea de dezvoltare rapidă devin cele mai căutate de către investitori. Conform raportului Crosspoint privind piața imobiliară din prima jumătate a anului 2026, cumpărătorii prioritizează loturile care dispun de documentație completă și manifestă o rezervă tot mai mare față de proiectele care depind de aprobări viitoare. Această tendință marchează o tranziție de la evaluarea potențialului la evaluarea certitudinii.
Ionuț Stan, Partner & Head of Land Development în cadrul Crosspoint Real Estate, explică faptul că valoarea unui teren nu mai este analizată exclusiv prin indicatorii urbanistici de viitor. În prezent, accentul se pune pe cât de sigur este procesul și cât de repede poate începe construcția, deoarece certitudinea și viteza au devenit criterii esențiale de preț. Această evoluție a pieței era vizibilă chiar și înainte de intrarea în vigoare a noului Cod al Urbanismului.
Analiza indică faptul că piața funcționează acum în două viteze distincte. Pe de o parte, există terenurile care permit dezvoltarea rapidă prin documentație clară, fiind tranzacționate ușor. Pe de altă parte, loturile achiziționate anterior pe baza unor scenarii de urbanizare viitoare devin tot mai dificil de valorificat. În unele situații, tranzacțiile sunt condiționate de obținerea autorizației de construire înainte de semnarea documentelor finale, ceea ce crește decalajul de valoare.
În ceea ce privește prețurile, Ionuț Stan menționează că piața plătea deja cu 20-30% mai mult pentru terenurile autorizabile, iar această diferență se va lărgi. Terenurile cu potențial ar putea fi tranzacționate cu discount sau cu plăți condiționate de obținerea documentației. Unitatea de măsură se mută de la euro pe metru pătrat de teren către euro pe metru pătrat construibil, acesta fiind singurul preț relevant într-o analiză de fezabilitate.
Pe lângă dezvoltatorii rezidențiali, apar noi profile de cumpărători interesați de proiecte de energie, infrastructură digitală și centre de date. Pentru aceste segmente, accesul la capacitatea electrică poate fi mai important decât indicatorii urbanistici clasici. Zone precum sudul Bucureștiului, IMGB, Jucu, Brașov, Oradea sau Timișoara atrag interesul investitorilor datorită accesului la infrastructură și la capacitățile energetice disponibile, transformând evaluarea terenurilor într-una bazată pe megawați.
Evoluția pieței imobiliare din România reflectă o maturizare a cererii, unde riscul urbanistic este penalizat sever de investitori. În contextul actual, capacitatea de a implementa rapid proiecte de infrastructură sau de stocare a energiei devine un factor determinant pentru locație. Această schimbare de paradigmă indică faptul că evaluarea proprietăților se mută de la indicatorii de urbanism (CUT) către disponibilitatea puterii electrice (MW).