Piața terenurilor din România traversează o transformare structurală semnificativă, în care activele cu urbanism clarificat devin cele mai căutate de către investitori, conform unei analize realizate de Crosspoint. Terenurile care dispun de un PUZ aprobat și oferă posibilitatea unei dezvoltări rapide sunt acum prioritizează, în timp ce diferența de valoare față de loturile fără documentație este în continuă expansiune. Această evoluție marchează trecerea de la evaluarea bazată pe potențial la una bazată pe certitudine.
Ionuț Stan, Partner & Head of Land Development în cadrul Crosspoint Real Estate, explică faptul că paradigma de evaluare s-a schimbat radical în ultimii ani. Dacă anterior indicatorii urbanistici și potențialul de dezvoltare erau singurele criterii de analiză, în prezent accentul cade pe siguranța procesului. „Certitudinea și viteza au devenit criterii de preț”, afirmă Ionuț Stan, subliniind că investitorii nu mai urmăresc doar ce s-ar putea obține în viitor, ci ce au asigurat deja.
Conform raportului Crosspoint privind piața imobiliară din prima jumătate a anului 2026, cumpărătorii manifestă o rezervă tot mai mare față de proiectele care depind de aprobări viitoare. Această tendință a început să fie vizibilă chiar înainte de intrarea în vigoare a noului Cod al Urbanismului. În prezent, tranzacțiile sunt adesea condiționate de obținerea autorizației de construire înainte de semnarea documentelor finale, ceea ce crește riscul pentru loturile neautorizate.
Analiza indică faptul că piața funcționează acum în două viteze distincte. Pe de o parte, există terenurile cu documentație clară care permit dezvoltarea rapidă și sunt tranzacționate ușor. Pe de altă parte, loturile achiziționate anterior pe baza unor scenarii de urbanizare viitoare devin tot mai dificil de valorificat. Ionuț Stan menționează că pierd valoare terenurile cumpărate exclusiv pe ipoteza că vor obține indicatori urbanistici mai buni în viitor.
Evoluția prețurilor reflectă această segmentare, piața plătind deja cu 20-30% mai mult pentru terenurile autorizabile. Ionuț Stan avertizează că această diferență se va lărgi, iar terenurile cu potențial vor fi tranzacționate cu discount sau prin plăți condiționate de obținerea documentației. În multe situații, loturile care nu oferă această certitudine juridică și tehnică s-ar putea să nu mai fie tranzacționate deloc pe piața actuală.
Această dinamică a pieței imobiliare se înscrie într-un context economic în care investitorii caută să își minimizeze expunerea la riscuri administrative. În România, procesele de urbanizare și obținerea avizelor pot dura perioade îndelungate, influențând direct rentabilitatea proiectelor. Pe măsură ce cerințele de certitudine cresc, activele care nu pot garanta un start rapid în construcții devin tot mai puțin atractive pentru capitalul de investiții.