Piața terenurilor din România traversează o transformare structurală majoră, în care activele cu urbanism clarificat și posibilitatea de dezvoltare rapidă devin prioritare pentru investitori. Conform analizelor Crosspoint, terenurile care dispun de PUZ aprobat și documentație completă sunt cele mai căutate, în timp ce diferența de valoare dintre acestea și loturile fără autorizații continuă să se accentueze semnificativ pe piață.
Această evoluție indică o funcționare a pieței în două viteze distincte. Pe de o parte, există terenurile care permit dezvoltarea imediată prin documentație clară și sunt tranzacționate cu ușurință. Pe de altă parte, loturile achiziționate anterior pe baza unor scenarii de urbanizare viitoare devin tot mai greu de valorificat, pierzând din atractivitate pe măsură ce riscul urbanistic crește pentru cumpărătorii actuali.
Ionuț Stan, Partner & Head of Land Development în cadrul Crosspoint Real Estate, Asociat Internațional al Savills în România, explică faptul că logica de evaluare s-a schimbat. Dacă anterior PUZ-ul era instrumentul prin care un teren își putea dubla sau tripla valoarea, astăzi câștigă proprietățile cu indicatori deja clarificați, certificat de urbanism valid sau posibilitatea de autorizare rapidă. Certitudinea și viteza au devenit acum criterii esențiale de preț.
În acest context, unitatea de măsură pentru evaluare se mută de la euro pe metru pătrat de teren către euro pe metru pătrat construibil. Piața plătea deja cu 20-30% mai mult pentru terenurile autorizabile, iar această marjă va crește în viitor. În multe situații, terenurile care oferă doar potențial de dezvoltare vor fi tranzacționate cu discount sau vor avea plăți condiționate de obținerea documentației necesare.
Pe lângă dezvoltatorii rezidențiali, pe piață au apărut profile noi de cumpărători, precum investitorii în energie și infrastructură digitală. Pentru proiectele de stocare a energiei sau centrele de date, accesul la capacitatea electrică poate deveni un criteriu mai important decât indicatorii urbanistici clasici. Zonele precum sudul Bucureștiului, IMGB, Jucu, Brașov, Oradea sau Timișoara sunt vizate datorită accesului la infrastructură și energie.
Evoluția pieței imobiliare din România este marcată de o tranziție de la evaluarea bazată pe coeficienți de la înălțime (CUT) către evaluarea bazată pe capacitate energetică (MW). Această schimbare de paradigmă reflectă cererea crescută pentru proiecte de energie și infrastructură digitală, unde disponibilitatea rețelelor de transport și a energiei devine factorul determinant pentru viabilitatea unui proiect de investiții pe termen lung.