Piața terenurilor din România traversează o transformare structurală majoră, consolidându-se într-o dinamică de tip „două viteze” pentru anul 2026. Conform analizelor realizate de Crosspoint Real Estate, loturile care beneficiază de un urbanism clarificat și de PUZ aprobat sunt tranzacționate rapid, în timp ce terenurile care depind de aprobări viitoare devin tot mai greu de valorificat. Această evoluție marchează o schimbare de paradigmă în modul în care investitorii evaluează activele imobiliare.
Certitudinea și viteza de implementare a proiectelor au devenit principalele criterii de preț, înlocuind analiza bazată exclusiv pe potențialul de dezvoltare. Ionuț Stan, Partner & Head of Land Development în cadrul Crosspoint Real Estate, explică faptul că întrebarea centrală pentru cumpărători nu mai este ce se poate obține în viitor, ci cât de sigur este procesul actual. În prima jumătate a anului 2026, investitorii manifestă o rezervă semnificativă față de proiectele care necesită autorizații supliare, impunând adesea obținerea autorizației de construire ca condiție prealabilă.
Diferența de valoare între terenurile autorizabile și cele cu potențial se accentuează constant pe piață. Ionuț Stan menționează că piața plătea deja cu 20-30% mai mult pentru loturile cu documentație, iar această prăpastie se va lărgi. În multe situații, terenurile fără documentație vor fi vândute cu discount sau prin plăți condiționate de obținerea autorizațiilor. Unitatea de măsură în negociere se mută de la euro pe metru pătrat de teren către euro pe metru pătrat construibil.
Profilul cumpărătorilor se diversifică, incluzând acum investitori în energie și infrastructură digitală, pe lângă dezvoltatorii rezidențiali clasici. Pentru proiectele de centre de date sau de stocare a energiei, accesul la capacitatea electrică este un criteriu decisiv, uneori mai important decât indicatorii urbanistici tradiționali. Zone precum IMGB, sudul Bucureștiului, Jucu, Brașov, Oradea sau Timișoara sunt vizate de investitori datorită infrastructurii și disponibilității rețelelor de transport energetic.
Crosspoint Real Estate a intermediat recent tranzacții semnificative, inclusiv un teren rezidențial în București de peste 10 milioane de euro și un teren de retail în Craiova de peste 9 milioane de euro. Compania gestionează, de asemenea, mandate pentru identificarea unei locații de centru de date de 250 MW și pentru vânzarea unui proiect BESS de 500 MW. Această tranziție indică faptul că evaluarea terenurilor se mută de la coeficientul de utilizare a terenului (CUT) către capacitatea de megawați (MW).
Evoluția pieței de terenuri reflectă o orientare globală către securizarea resurselor critice pentru tranziția energetică și digitală. În contextul economic actual, infrastructura de transport și capacitatea de rețea devin piloni fundamentali pentru viabilitatea investițiilor de mari dimensiuni. Această schimbare de focus subliniază importanța integrării sectorului imobiliar cu cel energetic pentru a susține noile cerințe ale economiei moderne și ale infrastructurii tehnologice.